Gdzie w Europie warto kupić mieszkanie pod wynajem dla studentów?

Zastanawiam się nad ulokowaniem kapitału w nieruchomości studenckie poza granicami Polski, celując w największe ośrodki akademickie w Europie Zachodniej lub Południowej. Zależy mi na stabilnym popycie, relatywnie wysokiej stopie zwrotu oraz w miarę bezpiecznym rynku regulowanym. Jakie miasta obecnie oferują najlepszy stosunek ceny zakupu do potencjalnego czynszu najmu? Będę wdzięczny za podzielenie się doświadczeniami i wskazanie konkretnych lokalizacji.

Zdecydowanie polecam rzucić okiem na Hiszpanię, a konkretnie na Walencję lub Sewillę. Ceny za metr kwadratowy są tam jeszcze w miarę rozsądne w porównaniu do Madrytu czy Barcelony, a stały napływ studentów z programu Erasmus gwarantuje obłożenie przez cały rok akademicki.

Ja bym bardzo uważał na rynki Europy Zachodniej pod kątem regulacji. W Niemczech czy Holandii prawa lokatorów są tak silne, że jak trafisz na nieuczciwego studenta, to masz problem. Zanim cokolwiek kupisz, koniecznie sprawdź, jak wygląda procedura rejestracji aktu własności po zakupie nieruchomości w Europie, bo biurokracja bywa przytłaczająca.

Włochy to ciekawy kierunek, zwłaszcza miasta takie jak Bolonia czy Turyn. Bolonia to historyczne miasto uniwersyteckie, gdzie popyt na pokoje ze strony studentów drastycznie przewyższa podaż. Stopa zwrotu potrafi być naprawdę atrakcyjna.

A myślałeś o mniejszych ośrodkach albo wręcz alternatywnych lokalizacjach? Często ludzie pytają nas, czy w ogóle warto inwestować w nieruchomości, rozważając nawet zakup nieruchomości na wsi w Europie – czy warto? Plusy i minusy, ale pod studentów to zupełnie nie ma sensu. Trzymaj się dużych miast akademickich.

Porto w Portugalii zbiera teraz świetne opinie. Jest tańsze niż Lizbona, a ma kilka potężnych uczelni i rosnącą społeczność ekspatów oraz studentów zagranicznych. Czynsze poszły tam mocno w górę w ostatnich latach.

Zwróć uwagę na to, co się dzieje z przepisami w Europie. Rządy coraz mocniej przykręcają śrubę właścicielom. Ostatnio pojawiło się zaostrzenie przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego w Europie – jak to wpływa na inwestorów, co pośrednio uderza też w rynek najmu studenckiego, bo część mieszkań z Airbnb wraca do puli długoterminowej.

Berlin czy Monachium to marzenie, ale ceny wejścia są kosmiczne, a stopy zwrotu rzędu 2-3%. Jeśli szukasz czegoś z lepszym stosunkiem ceny do czynszu, celuj w Europę Środkowo-Wschodnią, np. Pragę lub Budapeszt, albo właśnie południe Włoch.

Glasgow i Edynburg w Szkocji też mają świetne uniwersytety, ale funt brytyjski i tamtejsze podatki od zakupu drugiej nieruchomości (LBTT) potrafią zjeść sporą część budżetu inwestycyjnego. No i kwestie związane z Brexitem.

Ja zainwestowałem dwa lata temu w Saloniki w Grecji. Miasto mocno studenckie, uniwersytet Aристоotelisa przyciąga mnóstwo ludzi. Ceny mieszkań były bardzo niskie, choć standard wymagał generalnego remontu. Teraz zwrot z najmu pokoi wynosi około 7% rocznie.

Wiedeń ma świetny rynek, ale tam dominują mieszkania socjalne (Gemeindewohnungen), co trzyma ceny wolnorynkowe w pewnych ryzach, choć popyt ze strony studentów z całego świata i tak jest gigantyczny ze względu na wysoki poziom tamtejszych uczelni.

Lyon lub Tuluza we Francji to doskonała alternatywa dla Paryża. Stabilny rynek, duże ośrodki naukowe, a ceny nieruchomości znacznie niższe niż w stolicy. Trzeba tylko pamiętać o lokalnych ograniczeniach wysokości czynszów (encadrement des loyers).

Moim zdaniem najlepszy stosunek ceny do potencjalnego czynszu znajdziesz obecnie w Hiszpanii, np. w Salamance czy Granadzie. To typowo akademickie miasta, gdzie koszty zakupu metra kwadratowego są niskie, a studenci szukają mieszkań od zaraz przez cały rok.