Zakup nieruchomości: Północ vs Południowa Europa - co się bardziej opłaca?

Zastanawiam się nad inwestycją w nieruchomość za granicą i rozważam dwa skrajnie różne kierunki: chłodniejszą Skandynawię lub słoneczne kraje południowe, takie jak Hiszpania czy Włochy. Z jednej strony kuszą mnie wysokie standardy życia i stabilność rynkowa na północy, z drugiej zaś atrakżliwe ceny, klimat i potencjalne zyski z wynajmu turystycznego na południu. Jakie są Wasze doświadczenia z zakupem i utrzymaniem nieruchomości w tych regionach? Chętnie poznam za i przeciw obu opcji.

Ja mam mieszkanie w Hiszpanii od trzech lat i powiem tak: klimat robi swoje, ale biurokracja przy zakupie potrafi doprowadzić do szału. Zysk z wynajmu krótkoterminowego jest spory, zwłaszcza w sezonie, ale koszty zarządu i podatki lokalne zjadają dużą część zysku.

Skandynawia jest niesamowicie stabilna, ale ceny wejściowe są kosmiczne. Kupowałem dom w Szwecji i tam wszystko działa jak w zegarku, jednak stopa zwrotu z wynajmu jest znacznie niższa niż na południu Europy. To raczej lokata kapitału na pokolenia niż maszynka do robienia pieniędzy.

Zastanawiałem się nad obiema opcjami, a ostatecznie poszedłem w zupełnie innym kierunku, czytając analizę o tym, gdzie inwestować w Europie Wschodniej. Okazało się, że tamtejsze rynki dają o wiele lepszy stosunek ceny do zysku z najmu.

Hiszpania i Włochy to świetny wybór, jeśli sam zamierzasz tam często bywać. Pamiętaj jednak o kwestiach prawnych i ukrytych kosztach, które przy zakupie zagranicznym bywają zaskakujące – trochę jak koszty transakcyjne przy zakupie nieruchomości we Francji, gdzie notariusz i podatki potrafią mocno nadszarpnąć budżet.

Na Północy plusem jest bez wątpienia przejrzystość rynku i brak problemów z tzw. dzikimi lokatorami, co na południu Europy (szczególnie we Włoszech i Hiszpanii) jest realnym i przerażającym ryzykiem.

Mój znajomy ma apartament w Norwegii. Wynajmuje go głównie zimą pod turystykę narciarską. Zarobki są wysokie, ale koszty utrzymania nieruchomości przy norweskich cenach usług remontowych to absolutny koszmar.

Południe wygrywa stylem życia. Kupiłem mały domek na południu Włoch i chociaż zwrot z najmu nie jest jakiś gigantyczny, to możliwość spędzenia tam kilku miesięcy w roku w słońcu jest dla mnie bezcenna.

Jeśli zależy Ci na czystym zysku inwestycyjnym, Skandynawia oferuje bardzo bezpieczne, ale też bardzo niskie stopy zwrotu. Stopa kapitalizacji rzadko przekracza tam 3-4%. Na południu możesz liczyć na 6-8%, ale ryzyko pustostanów poza sezonem jest wyższe.

Zanim zdecydujesz się na zakup, sprawdź lokalne prawo dotyczące wynajmu krótkoterminowego (Airbnb). W wielu miastach południowej Europy wprowadzają teraz tak drastyczne ograniczenia, że całe założenie biznesowe może legnąć w gruzach.

Wszystko zależy od Twojego kapitału. Jeśli masz duże oszczędności i szukasz bezpiecznej przystani przed inflacją, wybierz Skandynawię. Jeśli wolisz słońce i wyższy zwrot gotówkowy z ryzykiem, bierz Hiszpanię.