Inwestowanie w nieruchomości komercyjne w Europie – czy to dobra droga do pasywnego dochodu?

Zastanawiam się nad dywersyfikacją portfela i wejściem w rynek nieruchomości komercyjnych w Europie, celując głównie w biurowce lub mniejsze magazyny w krajach takich jak Niemcy czy Hiszpania. Czy ktoś z Was ma doświadczenie w zakupie takich obiektów jako inwestor zagraniczny i mógłby polecić kraje o najbardziej przyjaznym prawie podatkowym? Zależy mi na stabilnym pasywnym dochodzie, ale obawiam się kwestii zarządzania nieruchomością na odległość. Jakie są realne stopy zwrotu, których można się obecnie spodziewać przy uwzględnieniu kosztów obsługi i podatków?

Inwestowanie w biurowce w Niemczech to obecnie wyzwanie przez zmiany w modelu pracy hybrydowej. Jeśli szukasz stabilności, lepiej przyjrzyj się magazynom typu 'last mile' w Hiszpanii. Pamiętaj, że zanim podejmiesz decyzję, warto przeczytać o tym, jakie pułapki prawne przy zakupie nieruchomości w Europie mogą Cię spotkać jako obcokrajowca.

Przy zarządzaniu na odległość musisz doliczyć 10-15% przychodu na profesjonalną firmę zarządzającą (property management). Bez tego nie ma mowy o pasywnym dochodzie, tylko o ciągłym stresie i telefonach od najemców.

Realne stopy zwrotu (yield) w sektorze komercyjnym w Europie oscylują teraz w granicach 5-7% brutto. Po uwzględnieniu podatków, kosztów obsługi i okresów przestoju, na rękę zostaje zazwyczaj około 3-4%. Szału nie ma, ale to bezpieczniejszy kapitał niż giełda.

Zdecydowanie odradzam biurowce. Rynek jest nasycony, a popyt niepewny. Magazyny to lepsza droga, bo e-commerce wciąż rośnie. Zanim jednak wpłacisz zaliczkę, sprawdź koniecznie zakup nieruchomości z rynku pierwotnego w Europie – szanse i zagrożenia, bo to zupełnie inna bajka niż rynek wtórny.

Jeśli zależy Ci na podatkach, sprawdź Cypr albo Maltę – mają korzystne umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, choć przy nieruchomościach w Niemczech i tak będziesz musiał rozliczyć się w miejscu położenia obiektu.

Jako inwestor zagraniczny w Hiszpanii musisz mieć dobrego gestora (doradcę podatkowego). Prawo jest dość zawiłe, a podatki od nieruchomości (IBI) i podatek od dochodów nierezydentów (IRNR) potrafią uszczuplić zysk, jeśli źle to rozegrasz.

Dywersyfikacja to klucz, ale przy mniejszych magazynach w Europie Zachodniej wejście kapitałowe jest wysokie. Może warto rozważyć fundusze typu REIT, zamiast kupować obiekt na własną rękę? Unikasz wtedy problemów z zarządzaniem nieruchomością.

Wszystko zależy od lokalizacji. W dużych hubach logistycznych w Niemczech stopy zwrotu są wyżyłowane, bo wszyscy tam uciekają z kapitałem. Szukaj w mniejszych miastach, gdzie czynsze są stabilne, a konkurencja wśród kupujących mniejsza.