Koszty transakcyjne przy zakupie nieruchomości we Francji - notariusz i podatki

Planuję zakup mieszkania na Lazurowym Wybrzeżu i próbuję oszacować całkowite koszty transakcyjne, które muszę doliczyć do ceny wywoławczej. Słyszałem, że tak zwane 'frais de notaire' składają się nie tylko z honorarium samego notariusza, ale w dużej mierze z wysokich podatków rządowych. Czy ktoś może mi wyjaśnić, jak dokładnie wylicza się te opłaty dla nieruchomości z rynku wtórnego i czy różnią się one znacząco przy zakupie nowego lokalu od dewelopera?

Potwierdzam, te słynne 'frais de notaire' na rynku wtórnym to w zasadzie w 80% podatki i opłaty skarbowe. Samo honorarium notariusza to zaledwie ułamek tej kwoty, reszta to podatek od przeniesienia własności (droits de mutation).

Na rynku wtórnym na Lazurowym Wybrzeżu musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami rzędu 7-8% ceny nieruchomości. Warto to uwzględnić zanim zaczniesz negocjować cenę nieruchomości ze sprzedającym.

Z kolei przy zakupie nowego mieszkania bezpośrednio od dewelopera koszty te drastycznie spadają i wynoszą zazwyczaj około 2-3%. Wynika to z faktu, że płacisz wtedy niższy podatek VAT zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pamiętaj też, że jeśli posiłkujesz się finansowaniem z banku, do tych opłat dojdą koszty wpisu hipoteki, co dodatkowo zwiększy budżet transakcyjny o kolejne 1-2%. Dobrze to sprawdzić, analizując ogólny kredyt hipoteczny w Europie dla obcokrajowca.

Kupowałem apartament w Nicei w zeszłym roku i faktycznie przy cenie 300 tysięcy euro te dodatkowe opłaty u notariusza zabolały najbardziej. Trzeba mieć gotówkę na ten cel, bo banki rzadko kredytują koszty notarialne.

Warto dodać, że wysokość podatków lokalnych może się nieznacznie różnić w zależności od departamentu, ale w Prowansji-Alpach-Lazurowym Wybrzeżu stawki są zazwyczaj na maksymalnym poziomie dopuszczonym przez kraj.

Ciekawe jak to się ma do zakupu starszych domów na prowincji – tam podobno koszty bywają podobne procentowo, choć sama baza do wyliczeń jest inna. Czasem bardziej opłaca się sprawdzić cały rynek, czytając np. o tym, jaki jest zakup nieruchomości na wsi w Europie – czy warto.

Notariusz we Francji pobiera tak zwane 'émoluments', które są ściśle regulowane przez państwo. Reszta to po prostu poborca podatkowy w garniturze urzędnika.

Zawsze proszę agenta nieruchomości o wstępną symulację kosztów (symulateur frais de notaire) jeszcze przed złożeniem oferty. Oszczędza to wielu niespodzianek przy podpisaniu umowy wstępnej (compromis de vente).

Lazurowe Wybrzeże jest piękne, ale drogie w utrzymaniu. Do samych kosztów zakupu dolicz od razu wysokie podatki od nieruchomości (taxe foncière), które na Lazurowym Wybrzeżu potrafią mocno zaskoczyć.