Jak bezpiecznie zweryfikować stan prawny i własność nieruchomości w Hiszpanii i we Włoszech?

Planuję zakup nieruchomości na południu Europy i zastanawiam się, jakie kroki należy podjąć, aby dokładnie sprawdzić księgi wieczyste oraz upewnić się, że sprzedający jest jedynym właścicielem bez ukrytych długów czy obciążeń. Czy w Hiszpanii (Nota Simple) i we Włoszech (Visura Ipotecasta) proces ten wygląda podobnie i czy do pełnej weryfikacji konieczne jest zatrudnienie lokalnego notariusza lub prawnika? Chętnie usłyszę opinie osób, które przeszły przez ten proces i mogą podzielić się praktycznymi wskazówkami.

Przechodziłem przez zakup w Hiszpanii dwa lata temu i Nota Simple to absolutna podstawa. Można ją wyciągnąć online przez stronę Registro de la Propiedad, ale radzę uważać na dokładne dane katastralne.

We Włoszech Visura Ipotecaria oraz Visura Catastale to dokumenty, bez których nie ruszałbym się z miejsca. Pokazują całą historię hipotek i obciążeń. Warto też pamiętać o dokumentach technicznych, o czym piszą w artykule na temat świadectwa charakterystyki energetycznej w UE – jakie są aktualne wymagania?, bo to teraz kluczowe przy każdej transakcji.

Zdecydowanie polecam zatrudnienie niezależnego prawnika (abogado w Hiszpanii lub avvocato we Włoszech). Lokalny notariusz w obu tych krajach ma pieczę nad samym aktem, ale to prawnik sprawdza, czy sprzedający nie ukrył długów.

W Hiszpanii Nota Simple daje szybki wgląd, ale uwaga na spadkobierców i nieuregulowane podatki lokalne (IBI). Zawsze żądaj zaświadczenia o braku zaległości od wspólnoty mieszkaniowej i gminy.

Jeśli chodzi o procedurę, to we Włoszech notariusz odgrywa gigantyczną rolę, trochę podobnie jak opisano w tym tekście o tym, jak wygląda zakup nieruchomości w Niemczech i rola notariusza. Choć systemy się różnią, odpowiedzialność urzędowa notariusza przy sprawdzaniu własności jest ogromna.

Kupowałem dom w Andaluzji i bez mojego 'abogada' wpakowałbym się na minę – nieruchomość miała niezarejestrowaną dobudówkę, co wyszło dopiero po analizie dokumentów urbanistycznych.

Visura Ipotecaria we Włoszech wyciąga się bardzo szybko przez system Agenzia delle Entrate, jeśli ma się tamtejszy kod podatkowy (Codice Fiscale). Pokaże Ci ona wszelkie zajęcia komornicze.

Czy ktoś z Was orientuje się, czy obcokrajowcy spoza UE mają pod górkę przy tej papierkologii? Bo o ile procedury weryfikacji są takie same, to kwestie formalne dla niektórych nacji bywają inne, o czym wspomina tekst czy obywatele USA mogą kupować nieruchomości w Europie bez ograniczeń.

Najważniejsza rada: nigdy nie wpłacaj żadnego zadatku (w Hiszpanii tzw. arras) przed dokładnym sprawdzeniem stanu prawnego w rejestrze gruntów. Sprzedający lubią naciskać na szybką zaliczkę.

Włochy potrafią zaskoczyć tzw. 'condono edilizio', czyli legalizacją samowoli budowlanych. Wizja lokalna z inżynierem (geometra) jest tam równie ważna, co sprawdzenie Visury.

Podsumowując: Nota Simple i Visura to świetne punkty wyjścia, które możesz sprawdzić samemu, ale do podpisania umowy przedwstępnej i finalnego aktu koniecznie weź kogoś na miejscu, kto zna lokalne prawo.