Jak poprawnie obliczyć rzeczywisty ROI z inwestycji w nieruchomości w Europie?

Zastanawiam się nad zakupem mieszkania pod wynajem w jednym z krajów Europy Zachodniej, ale gubię się w ukrytych kosztach. Jakie opłaty, podatki i czynniki realnie uwzględnić we wzorze na zwrot z inwestycji (ROI), żeby nie przeszacować zysków? Czy ktoś z Was przeprowadzał już taką kalkulację i może podzielić się swoimi doświadczeniami?

Cześć! Kluczem do rzetelnego ROI jest odróżnienie dochodu brutto od netto. W Europie Zachodniej koszty transakcyjne na starcie potrafią pochłonąć od 7% do nawet 15% wartości nieruchomości, w zależności od kraju. Do tego dochodzą podatki lokalne, ubezpieczenia i koszty zarządzania, jeśli nie mieszkasz na miejscu.

Zgadzam się z przedmówcą. Bardzo często zapomina się o prowizjach pośredników, które potrafią mocno obniżyć początkową stopę zwrotu. Warto dokładnie sprawdzić prowizje dla agencji nieruchomości w Europie, bo w niektórych krajach płaci je kupujący, a w innych sprzedający.

Kupowałem mieszkanie we Francji i powiem Ci, że największym zaskoczeniem były dla mnie opłaty notarialne oraz podatek od nieruchomości (taxe foncière), który potrafi być druzgocący. Do wzoru na ROI musisz wrzucić też rezerwę na remonty – przyjmuje się około 1% wartości property rocznie.

Ja robiłem dokładne porównanie kosztów między kilkoma państwami Południa i Zachodu, zanim podjąłem decyzję. Jeśli zastanawiasz się nad konkretnymi lokalizacjami, rzuć okiem na ten tekst o tym, jak wygląda życie we Francji czy we Włoszech oraz porównanie cen nieruchomości.

Dokładnie tak. Pamiętaj też o okresach pustostanów – w kalkulacjach nigdy nie zakładaj 100% obłożenia przez 12 miesięcy w roku. Realnie przyjmij 10-11 miesięcy wynajmu, żeby nie być rozczarowanym.

Wzór na Net Rental Yield to: (Roczny czynsz przychodowy - Roczne koszty operacyjne) / Całkowity koszt zakupu (wraz z podatkami i remontem) * 100%. Dopiero ten wynik daje jakiekolwiek pojęcie o rzeczywistości.

Kwestie formalne bywają zawiłe, zwłaszcza jeśli nie jesteś rezidentem Unii Europejskiej. Warto najpierw sprawdzić uwarunkowania prawne, na przykład to, czy obywatele USA mogą kupować nieruchomości w Europie bez ograniczeń, jeśli planujesz inwestycje spoza kontynentu.

Nie zapomnij o podatku dochodowym od najmu w kraju, w którym znajduje się nieruchomość. W niektórych państwach jest on progresywny i potrafi zjeść sporą część zysku z najmu krótkoterminowego, który na dodatek jest coraz mocniej regulowany przez prawo miast.

Najlepiej skonsultować się z lokalnym doradcą podatkowym (tzw. Steuerberater w Niemczech czy odpowiednikiem w innym kraju) przed sfinalizowaniem transakcji. Unikniesz wtedy bolesnych niespodzianek przy rozliczaniu pierwszego roku podatkowego.