Zakup nieruchomości w Portugalii a ostatnie zmiany w prawie podatkowym – jak to teraz wygląda?

Zastanawiam się nad inwestycją w mieszkanie w Lizbonie lub Algarve, ale słyszałem o niedawnych zmianach w portugalskim prawie podatkowym, w tym o modyfikacjach programu NHR i nowych stawkach dla obcokrajowców. Czy ktoś z Was przeszedł przez ten proces w ostatnich miesiącach i może wyjaśnić, jak te przepisy wpływają na realne koszty zakupu oraz późniejszego utrzymania nieruchomości? Będę wdzięczny za wszelkie wskazówki od osób obeznanych w temacie.

Cześć! Przeszedłem przez zakup mieszkania w Lizbonie pod koniec zeszłego roku i faktycznie, zmiany w NHR mocno namieszały. Stary program został w zasadzie zamknięty dla nowych wnioskodawców, chociaż wprowadzono pewne wyjątki dla naukowców i badaczy. Jeśli liczysz na te dawne, ogromne ulgi podatkowe, to niestety musisz zweryfikować plany.

W Algarve sytuacja wygląda ciekawie, ale koszty transakcyjne wciąż są wysokie. Do samej ceny zakupu musisz doliczyć podatek IMT (od zakupu nieruchomości), opłaty skarbowe oraz koszty notarialne. W sumie wychodzi dodatkowo jakieś 7-10% wartości mieszkania.

Warto też pamiętać, że jeśli nie jesteś obywatelem Unii Europejskiej, formalności wyglądają nieco inaczej. Możesz rzucić okiem na ten artykuł o tym, jak zakup nieruchomości w Europie jako obywatel spoza UE wygląda w praktyce, bo procedura NIF i otwarcie konta w portugalskim banku bywają czasochłonne.

Lizbona jest teraz droga, a rynek najmu mocno regulowany przez rząd (program Mais Habitação). Zanim kupisz pod wynajem krótkoterminowy (Alojamento Local), upewnij się, że wspólnota mieszkaniowa i gmina w ogóle na to pozwalają, bo w centrum Lizbony jest z tym coraz większy problem.

Zamiast mieszkalnych, niektórzy rozważają też inne rynki, na przykład inwestowanie w nieruchomości komercyjne w Europie, które czasem oferują zupełnie inne stawki podatkowe i stabilniejsze umowy najmu niż rynek mieszkaniowy w Portugalii.

Co do bieżącego utrzymania, podatek od nieruchomości (IMI) zależy od gminy. W Lizbonie stawki są stosunkowo umiarkowane, ale przy drogich apartamentach w Cascais czy Algarve potrafi zaboleć. Pamiętaj też o podatku AIMI, jeśli łączna wartość twoich nieruchomości w Portugalii przekracza 600 tysięcy euro.

Mój doradca podatkowy w Portugalii tłumaczył mi, że chociaż stary NHR zniknął, to wprowadzono nową ulgę dla osób inwestujących w badania i rozwój oraz tzw. startupy. Jeśli jednak po prostu kupujesz mieszkanie do mieszkania lub na zwykły wynajem, będziesz płacić standardowy podatek dochodowy (IRS), który do niskich nie należy.

Algarve ma ten minus, że poza sezonem potrafi być wymarłe. Lizbona daje większą szansę na wynajem przez cały rok, ale ceny za metr kwadratowy w dobrych lokalizacjach osiągają już absurdalne poziomy. Zastanów się dobrze, czy stopa zwrotu przy obecnych stopach procentowych nadal się spina.

A nie rozważałeś innych krajów Południa, gdzie przepisy dla inwestorów są wciąż bardzo przyjazne? Na przykład w Grecji programy typu Golden Visa wciąż cieszą się ogromnym wzięciem, o czym przeczytasz w tym poradniku o tym, jak działa zakup nieruchomości w Grecji a program Golden Visa.

Kluczowe w Portugalii jest znalezienie dobrego, niezależnego prawnika (advogado), który nie jest powiązany z agencją nieruchomości. Oni najlepiej prześwietlą stan prawny lokalu i pomogą policzyć wszystkie podatki po zmianach wprowadzonych przez nowy rząd.

Podatek od zysków kapitałowych (Gains Tax) przy sprzedaży też jest istotny. Jeśli sprzedajesz nieruchomość, a potem kupujesz kolejną w UE/EOG, można skorzystać z ulgi, ale trzeba spełnić szereg warunków. Portugalski urząd skarbowy (Finanças) potrafi być bardzo skrupulatny.

Podsumowując: Portugalia nadal jest piękna i świetna do życia, ale złote czasy bez podatków dla obcokrajowców powoli odchodzą w przeszłość. Inwestycja wymaga teraz znacznie dokładniejszej kalkulacji finansowej niż jeszcze 3-4 lata temu.